Willkommen bei ALGUT IMMOBILIEN LAGE

Immobilien

 

Eine Immobilie ist ein unbewegliches Sachgut und die Bezeichnung für ein Grundstück, oder ein Bauwerk (Gebäude, Haus, Wohnung...).

Umgangssprachlich wird der Begriff Immobilie meist nur im Rahmen bebauter Grundstücke genannt, obgleich ein unbebautes Grundstück ebenso als Immobilie bezeichnet werden kann.

Der Begriff Immobilie hat aus juristischer Sicht keine Bedeutung. In Gesetzestexten werden Immobilien im Rahmen von Grundstücken erwähnt. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) definiert den Begriff Grundstück als ein räumlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, das im Grundbuch eingetragen ist. Hierzu zählen auch alle darauf befindlichen Gebäude bzw. alle Gegenstände, die fest mit dem Grund verbunden sind.

Wenn Sie jemand nach einer Definition des Begriffes Immobilie fragt, dann können Sie beispielsweise folgendes sagen:

"Eine Immobilie ist ein Grundstück, einschließlich der darauf befindlichen Gebäude und deren Zubehör"

 

Eigenschaften einer Immobilie

Im Folgenden werden die typischen Eigenschaften einer Immobilie vorgestellt. Damit beantworten Sie die Frage, woran eine Immobilie erkennbar ist.

  •   Immobilität (Standortgebundenheit, somit hat Lage Auswirkungen auf Nutzung und Wert)
  • Heterogenität (Immobilien sind aufgrund ihrer spezifischen Lage ein einzigartiges Gut. Es existieren deshalb keine völlig identischen Objekte.)
  • Lange Entwicklungsdauer (von der Idee bis zur Fertigstellung vergehen in der Regel mehrere Jahre)
  • Hohes Investitionsvolumen (Der Kapitaleinsatz bei Immobilien ist sehr hoch)
  • Hohe Transaktionskosten (Direkte Immobilieninvestitionen sind mit hohen Transaktionskosten bzw. Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Grundbuchkosten verbunden.)
  • Lange Lebensdauer (Immobilien haben im Vergleich zu anderen Wirtschaftsgütern sehr hohe Nutzungsdauern)
  • Begrenzte Substituierbarkeit (Für Immobilien gibt es keine Ersatzprodukte. Wohnraum bzw. gewerbliche Nutzflächen sind durch kein anderes Wirtschaftsgut ersetzbar)

 

Immobilien Lebenszyklus - Der Lebenszyklus einer Immobilie

 

Der Lebenszyklus einer Immobilie teilt sich in 4 Hauptphasen auf: Planung, Realisierung, Nutzung und Verwertung.

Planungsphase

Die Planungsphase beginnt mit einer Idee, die anschließend hinsichtlich der Bauordnung- und baurechtlichen Voraussetzungen, sowie der technischen Realisierbarkeit geprüft wird. Gleichzeitig muss auch eine Wirtschaftlichkeitsberechnung durchgeführt werden. Die Wirtschaftlichkeitsprüfung besteht im Wesentlichen aus der Vorprüfung der Marktentwicklung des Mikro- und Makrostandortes, der Nachfragepotenzialanalyse und der Finanzierbarkeit des Vorhabens. Bei vielen problematischen Immobilien-Investments kann beobachtet werden, dass dessen Ursachen für die wirtschaftliche Schwäche auf einer mangelhaften Wirtschaftlichkeitsbetrachtung zurückzuführen ist.

Realisierungsphase

Die Realisierungsphase beginnt nach Erteilung der Baugenehmigung. Nun werden die zu erbringenden Bauleistungen ausgeschrieben und vergeben. Ein professionelles Baumanagement kann erhebliche Einsparpotenziale hinsichtlich der Herstellungskosten der Immobilie bedeuten. Neben den Einsparungsmöglichkeiten bei den Gestehungskosten sind auch Einsparpotenziale hinsichtlich der zukünftigen Bewirtschaftungskosten der Immobilie gefragt. Potenziale bestehen grundsätzlich im Bereich verbrauchsabhängige Größen wie Energieeffizienz usw.

Nutzungsphase

Die Nutzungsphase ist Kern des gesamten Lebenszyklus einer Immobilie, da diese Phase den eigentlichen Bestimmungszweck darstellt. Der Bau einer Immobilie ist heute üblicherweise in 12 bis 24 Monaten realisierbar. Experten haben ausgerechnet, dass bis zum Beginn der Nutzungsphase lediglich 20% bis 25% der gesamten Lebenszykluskosten einer Immobilie investiert sind.

Verwertungsphase

Die Verwertungsphase beginnt nach Ende der Nutzungsphase. Hier gibt es generell zwei Optionen. Entweder die Immobilie wird abgerissen, oder sie wird revitalisiert, sodass eine weitere Nutzung möglich ist. Der Abriss eines Gebäudes und die Beseitigung des Bauschutts ist sehr kostenintensiv. Hinsichtlich einer Revitalisierung stehen unterschiedliche Grade zur Auswahl. Eine Revitalisierung kann von der Teilmodernisierung bis zur Kernsanierung realisiert werden.

 

Immobilien Lebensdauer - Nutzungsdauer einer Immobilie

 

Betrachtet man die Lebensdauer einer Immobilie, so lassen sich folgende Aussagen treffen: Es wird zwischen der wirtschaftlichen und technisch-technologischen Lebensdauer unterschieden, wobei in der Bewertung die jeweils kürzere Restnutzungsdauer angesetzt wird, was in den meisten Fällen die wirtschaftliche Lebensdauer ist.

Gewerbeobjekte wie Lager- und Produktionshallen haben in der Regel eine Gesamtnutzungsdauer von 50 bis 60 Jahren.

Geschäftshäuser und Ladenlokale werden mit 60 bis 80 Jahren veranschlagt und im Bereich von Mietwohnhäusern gilt ein Richtwert von 80 bis 100 Jahre.

Die Nutzungsdauer von nicht massiven Fertighäusern beläuft sich auf rund 60 Jahre.

Die dargestellten Lebensdauern werden jedoch in der Regel maßgeblich überschritten. Möglich wird das durch Modernisierungsmaßnahmen, die für eine Verlängerung der Lebens- und Nutzungsdauer sorgen.